Ahorrar en la construcción de su casa

Ahorrar en la construcción de su casa

construccion de su casa

Construir su propia casa es una ardua tarea que exigirá su dedicación durante año y medio. Pero, al final, se ahorrará un 30% en el precio final: eludiendo el beneficio del promotor y de la inmobiliaria.

Beneficios

Su casa puede salirle un 30% más barata que comprada directamente a un promotor o un promotor-constructor.
Se puede ahorrar los beneficios del promotor (aproximadamente un 10-35% del precio de la casa)
Aunque le acarreará muchos quebraderos de cabeza, porque deberá estar encima de las obras.
Como ejemplo, hemos elegido una casa con un precio razonable: unos 166.000 euros. Consta de 170 metros cuadrados útiles, buhardilla y garaje, dos dormitorios, baño, salón y cocina. Veamos los pasos para construirla. Estos son los pasos elementales para construirla:

1. La licencia de obra

Usted ya tiene una parcela de 500 metros cuadrados. Ha pagado por ella alrededor de 30.000 euros. La tiene escriturada y ha satisfecho los gastos notariales (unos 510 euros) y registrales (unos 106 euros). También ha liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7%).

Ahora, el ayuntamiento correspondiente debe autorizarle a que empiece las obras. Necesita la licencia municipal.
Para ello es necesario que presente los proyectos, elaborados por un arquitecto, que irá acompañado de un estudio geotécnico del terreno(a contratar aparte) y el de seguridad y salud (se puede contratar al propio arquitecto).
Como ve, la presencia de este profesional es clave. El consejo es que no se vaya a por el más barato, sino que elija al mejor compañero de viaje. Dese cuenta que el proceso es largo y si quien debe apoyarle no es de confianza, no se moja, o se desentiende, usted perderá mucho más de lo que se hubiera podido haber ahorrado en la factura inicial.
Es razonable que un arquitecto cobre 10.000 euros.  La factura se desglosa así: un 40% (4.000 euros) por el Proyecto Básico (planos de situación, plantas de la vivienda, alzados…); un 30% (3.000 euros) por el Proyecto de Ejecución Material (define de arriba abajo la vivienda y prevé su coste según los precios medios); y otro 30% (3.000 euros) por la Dirección de obra. En la práctica, seguramente le pedirá un adelanto del 20% (2.000 euros), y pactará la periodicidad de los pagos.

Antes de realizar los planos, el arquitecto necesita un estudio topográfico: suele encargarlo a una empresa conocida, que cobrará entre 300 y 450 euros. Por el estudio de seguridad y salud, el arquitecto o aparejador le cobrará otros 420 euros. Por último, solicite a una empresa el estudio geotécnico de la parcela para conocer la resistencia del suelo donde pretende levantar su casa: sume a sus gastos entre 550 y 900 euros. El arquitecto presenta todos estos informes en el Colegio de Arquitectos. Deberá pagar unos 150 euros por las tasas administrativas y al cabo de tres semanas recibirá los documentos visados.

Ahora puede presentarlos en el ayuntamiento, que tardará entre tres y seis meses en darle la licencia de obras.

¿Cuánto cuesta la licencia? El ayuntamiento cobra un porcentaje sobre el presupuesto recogido en el Proyecto de Ejecución (suele ser el 4%). Es decir, unos 2.045 euros, suponiendo que el arquitecto estime en 51.125 euros el coste medio de esta vivienda. He aquí el truco del arquitecto: bajar el presupuesto para que su cliente pague menos al ayuntamiento.

2. Construcción

¿Está pensando también en hacerse constructor para ahorrarse más gastos? Desista. Al final, le saldrá más caro. Es mejor pedir presupuestos a varios constructores y que ellos se ocupen de los más de 30 gremios que pasan por una obra.
Pero cuidado: el arquitecto no debe mantener vínculos económicos con la constructora porque se pueden mezclar intereses. Y la oferta que nos hace el constructor, ¿es cara? Difícil saberlo porque éste juega con muchos márgenes, lo normal es que tenga descuentos de entre un 30% y un 40% en saneamientos y grifería.

Supongamos que el constructor, que maneja precios del mercado, le cobra 108.000 euros por la obra. ¿Qué tipo de contrato le conviene? Recomendamos firmar los precios de los materiales cerrados, pero la medición de la casa debe quedar abierta”. ¿Por qué? Si usted quiere levantar un tabique o abrir una ventana nueva, sabrá en todo momento lo que puede costarle. En caso contrario, el constructor le facturará lo que quiera porque no estaba pactado.
La forma de pago es negociable. Lo habitual es que el constructor solicite un porcentaje previamente y que cada mes emita las llamadas “certificaciones de obras”. Es decir, facturas que recogen el trabajo que ha realizado en este periodo. El arquitecto y el aparejador las controlan y firman porque, a veces, el constructor suma de más para cobrar por adelantado. Aquí está la importancia de que el arquitecto no mantenga vínculos económicos con la constructora. El arquitecto ha de controlarlos y no es bueno que se mezclen intereses.

¿Y el aparejador? Por amistad con el arquitecto o a través del Colegio Oficial de Aparejadores, se puede entrar en contacto con uno de estos profesionales. Es obligatorio en todas las obras: Supervisa el trabajo del constructor, asegurándose de que cumple lo que el arquitecto ha dibujado en los planos. ¿Cuánto cobra? Por dirigir la obra, lo mismo que el arquitecto: el 30% de sus honorarios (3.000 euros). Normalmente, usted pagará un 10% a la firma del contrato, otro 40% cuando se cubren aguas, y el 50% restante al finalizar las obras.

3. La póliza decenal

Y, antes de mover una excavadora, no olvide otros pequeños detalles. Desde mayo de 2000, para escriturar la Obra Nueva es obligatorio contratar el Seguro de Garantía Decenal, que cubre durante 10 años los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (cimentación, vigas, soportes, forjados y muros de carga). ¡Ojo! La aseguradora sólo le venderá la póliza si usted entrega unos informes y ensayos de hormigón antes y durante las obras. Estos estudios los realizan empresas auditoras de riesgos en la edificación (los llamados Organismos de Control Técnico).
Problema: cada aseguradora se fía de ciertos organismos de control en cada una le informarán con qué auditoras debe contactar.

Entre el seguro, los informes del OCT y los ensayos de hormigón, se puede gastar otros 6.000 euros.

4. Obras y papeleos

Ya está listo para iniciar las obras de su casa. Deberá pasar por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamientos e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de parcela. Se puede añadir la piscina, jardinería, pozo, riego automático o alumbrado de jardín.

Concluidas las obras, el arquitecto emitirá el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes, que recoge los cambios y revisiones. Una vez que los proyectos, el Libro de Órdenes y el Certificado son visados en el Colegio de Arquitectos, se presentan en el ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupación. Los técnicos del ayuntamiento comprueban que cumple los requisitos legales y dan la licencia. ¿Cuánto cuesta? Unos 175 euros (según los metros cuadrados, el alcantarillado y el paso de vehículos). Con esta licencia, ya puede solicitar la luz y el agua. Deberá firmar ante notario la Obra Nueva (660 euros), pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% del valor escriturado) y registrarla (260 euros).

Fuente: Artículo extraído de la página web de urbaniza

Comentarios

    Isa

    (10/11/2016 - 09:44)

    Me ha encantado lo que decis en el artículo y, además, creo que la pagina es muy interesante. Os sigo desde hace tiempo porque me atraen los temas sobre los que hablais. Como reflexión propia, quiero compartir con vosotros mi experiencia por Logroño. Yo tengo una tienda y hace dos meses contraté a una reformas integral a una empresa de Logroño para que me puesiera leds por toda la tienda. La reforma no es muy cara y me estoy ahorrando bastante dinero, pues la calle donde estoy es un poco oscura y siempre tengo las luces dadas. Un saludo y hasta pronto!

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